Com o objetivo de destravar o financiamento da casa própria para a classe média, o governo estuda um novo formato para ser usado na compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão. As mudanças incluem flexibilizar o volume de recursos da poupança que fica retido no Banco Central e criar um mecanismo para aumentar a atratividade dos contratos corrigidos pelo IPCA — índice oficial de inflação.
Um esboço da proposta, que é capitaneada pelo BC, já foi levado ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva, que pediu celeridade na formatação do novo modelo de financiamento habitacional. Em meio à queda da popularidade, Lula quer garantir recursos para a compra da casa própria pela classe média.
Atualmente, os depósitos na poupança são a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, mas sua participação vem caindo junto com redução no saldo da caderneta em meio ao aumento do acesso da população a aplicações financeiras mais rentáveis.
No fim de 2021, a poupança representava 46% do “funding” do financiamento habitacional contra 32% no encerramento do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Com intuito de resolver um problema estrutural do mercado, a proposta avaliada pelo BC atua principalmente em duas frentes.
A primeira, com um efeito mais rápido, permitiria uma flexibilização nas regras que os bancos têm de seguir para aplicação dos recursos captados via poupança. Atualmente, 65% dos depósitos são direcionados obrigatoriamente para crédito imobiliário, enquanto 20% ficam retidos no BC na forma de depósitos compulsórios e os outros 15% podem ser usados livremente pelos bancos.
De maneira geral, a ideia é que os bancos ganhem um “bônus” de aplicação “livre” dos recursos da poupança por um período determinado para cada real a mais usado para bancar o crédito imobiliário. Funcionaria assim: a cada R$ 1 a mais que a instituição emprestar em habitação, o BC daria o benefício de usar o mesmo volume em qualquer aplicação.
Esse “bônus” seria descontado em parte da parcela de compulsório, mas também há a possibilidade de ser retirada da fatia de direcionamento obrigatório relativa aos recursos devolvidos aos bancos após o pagamento das parcelas pelos clientes.
Com a operação casada, haveria a ampliação dos recursos da poupança que podem ser usados para o financiamento imobiliário, mas com menor prejuízo à estratégia do BC de controle de liquidez e da inflação – algo importante para autoridade monetária, sobretudo em um momento em que luta para levar a inflação para a meta de 3,0%.
O compulsório é usado pela autoridade monetária para controlar o volume de dinheiro em circulação na economia. Integrantes do governo afirmam que o potencial injetado no mercado seria entre R$ 70 bilhões a R$ 80 bilhões, fontes do mercado veem algo em torno de R$ 40 bilhões.
Essa opção seria uma alternativa à simples redução da parcela de compulsório para aumentar o direcionamento obrigatório, como chegaram a defender os bancos, liderados pela Caixa, líder em crédito imobiliário.
No setor bancário, essa possibilidade desenhada pelo BC divide opiniões. Alguns executivos afirmam que o montante liberado seria bastante limitado, enquanto outros avaliam que seria interessante, porque permitiria a aplicação em outras modalidades de crédito com taxas mais elevadas, o que permite maior rentabilidade. Ou seja, seria um estímulo para aumentar a parcela dos recursos aplicados na habitação.
A outra parte da proposta do BC prevê aumentar a atratividade dos contratos corrigidos pelo IPCA. Atualmente, os bancos já oferecem essa modalidade, normalmente com juros mais baixos do que nos financiamentos via poupança, mas têm baixa adesão, uma vez que o saldo devedor é atualizado mensalmente pela variação da inflação.
Como o contrato imobiliário é longo, de até 30 anos, a depender do cenário econômico, o comportamento da inflação pode aumentar muito o saldo devedor ao longo do tempo e encarecer o custo das parcelas. Do total de contratações de crédito habitacional entre janeiro de 2024 e março de 2025, apenas 2% usaram o índice de inflação como indexador.
Nos financiamentos realizados com base em recursos da poupança, a atualização é feita pela TR, taxa que remunera os investimentos na caderneta. A remuneração da TR é bem mais baixa dos que outras aplicações no mercado — o que permite os juros mais modestos no crédito imobiliário. A TR atualmente é de 2,10% ao ano, contra 15% da taxa Selic.
A ideia do BC é criar uma espécie de adicional de amortização nas prestações dos contratos corrigidos pelo IPCA de modo a tornar essa trajetória mais “esperada”. Ou seja, o tomador pagaria um pouco mais de juros mensalmente para compensar eventual descalabro da inflação futura.
Autor: O Sul Acompanhe as Redes Sociais da Destaque News e receba as notícias atualizadas em tempo real. WHATSAPP , TELEGRAM , FACEBOOK , INSTAGRAM , TWITTER
